Ипотека vs аренда: что лучше выбрать?

Без ипотеки обзавестись собственным жильем достаточно сложно, но можно, особенно, если вкладывать средства без риска под умеренный процент. Главное – посчитать, что для вас выгоднее будет: оформить кредит или же копить? Попробуем разобраться в извечном вопрос: что лучше – ипотека или аренда?

Особенности ипотеки

Аргументы за ипотеку

Ипотека – несравненно более простой способ обзавестись своим жильем, нежели аренда с накоплением необходимой суммой. Будущему домовладельцу достаточно накопить на минимальный взнос – и он уже может въезжать в собственную квартиру.

Если же собирать полную сумму, то приходится не только жестко экономить и откладывать каждую копейку, но и грамотно вкладывать собранные средства – иначе инфляция «съест» всю прибыль, и квартира будет дорожать быстрее, чем копятся деньги.

Существенным аргументом за ипотеку будет и тот факт, что вы будете платить за собственную квартиру, а не отдавать деньги хозяину жилья. Как бы долго не продолжался платеж, рано или поздно он закончится, и на руках у вас останется хороший актив. Затем квартиру можно продать, сдать или подарить наследникам.

Если те же 20 лет платить аренду, то деньги по факту уйдут в «никуда».

К тому же при взятии ипотеки вы фактически фиксируете цену квартиры. Дороже для вас ипотека уже не станет. Если инфляция начнет расти, то цена ежемесячно платежа останется той же. Более того, если инфляция обгонит ставку по кредиту, то квартира фактически будет обходиться вам дешевле. К примеру, если ставка составит 10%, а инфляция – 12%, то вы выигрываете 2% годовых. Неплохая инвестиция.

Аргументы против ипотеки

В то же время ипотека обладает целым рядом недостатков:

• Квартира находится в залоге у банка. Это означает, что в случае отсутствия возможности выплачивать ипотеку вы можете остаться без жилья. Даже если это единственная недвижимость. Даже если в числе собственников дети.
• Приходится оплачивать страховку. А это еще плюс 1-2% к ежемесячном платежу по ипотеке.
• Необходимо нести текущие расходы на содержание квартиры. Это не только квартплата (которую вы всё равно будет оплачивать при съеме), но и налог на собственность, и взносы на капремонт, и текущие расходы, если что-то поломалось. Всё это обычно оплачивает владелец жилья.
• Ограниченная ликвидность. Если вам нужно переехать, то продать ипотечную квартиру достаточно сложно. А заложить ее или подарить нельзя – жилье в залоге.
• Сложность с получение кредита. Ипотечная нагрузка считается большой, и такому заемщику вряд ли одобрят новый кредит.

Для валютных ипотечников есть дополнительный риск девальвации рубля. Например, так было в 2014 году, когда платежи по ипотеке в рублях для них поднялись более чем в 2 раза. Дело доходило до пикетов и личных банкротств.

Если покупать жилье на стадии строительства, то добавляются риски, что застройщик не исполнит свои обязательства. И придется фактически платить за воздух, пока стройка будет «заморожена». Последний яркий пример – банкротство крупнейшего партнера Сбербанка Urban Group.

Особенности аренды

Плюсы аренды

Как ни странно, схема «арендовать и копить на жилье» в ряде случаев может оказаться более привлекательной, чем ипотека. Например, если вам нужно накопить небольшую сумму – буквально 200-300 тысяч рублей. Конечно, взять под это дело кредит проще и быстрее, но размер переплаты на короткой дистанции окажется слишком большим. Лучше на год затянуть пояс и собрать нужную сумму своими силами.

К другим плюсам аренды относятся:

• свобода передвижения – вы можете в любой момент переехать в другой город или даже страну, и не нужно заморачиваться с продажей и покупкой жилья;
• нет зависимости от банка – вы можете не бояться штрафов за просрочку;
• в случае расширения состава семьи можно просто сменить квартиру на более просторную.

При хороших отношения с хозяевами вы можете долгосрочно арендовать жилье и даже не чувствовать, что оно «чужое». Многие арендодатели позволяют делать ремонт за счет арендной платы или уменьшают размер платы при условии, что съемщик оплачивает всю коммуналку. В общем, здесь есть простор для финансовых маневров.

К тому же если вас что-то не устроит, вы можете запросто съехать.

И да, не надо платить никаких налогов и страховок – только арендную плату.

Минусы аренды

В то же время аренда с одновременным накоплением средств на жилье не всегда удачная идея, и вот почему. Во-первых, это дорого. У вас будут две статьи расходов: аренда и накопление. Если платить ипотеку, то только одна, включающая платеж банку. Коммунальные платежи не в счет – их придется платить и ипотечнику, и арендатору.

Во-вторых, арендная плата может быть повышена сообразно росту уровня инфляции. Некоторые арендодатели заранее обговаривают этот момент и индексируют размер платы в зависимости от ее значения. Другие могут повысить аренду на 2000-3000 рублей, как говорится, «без объявления войны». И придется либо доплачивать, либо съезжать.

В случае ипотеки платеж будет одинаковым невзирая на уровень инфляции. Более того, если Центробанк РФ продолжит снижать ключевую ставку, можно будет рефинансировать кредит. Платеж по ипотеке чаще растет, чем снижается.

Другие минусы, возможно, не столь очевидные:

• отсутствие стабильности – хозяева могут попросить съехать вас в любой момент;
• вы вкладываете силы и деньги в квартиру, которая не ваша;
• возникают сложности с оформлением прописки, если хозяева не захотят делать вам временную регистрацию;
• повышается стоимость квартплаты, что дополнительно отрицательно отражается на доходах;
• хозяева могут высказаться против домашних животных или маленьких детей.

Копить и арендовать одновременно – очень сложная задача. Свести дебет с кредитом в такой ситуации под силу только человеку со стабильными доходами и строгим подходом к ведению семейного бюджета.

Так что выгоднее?

Но посмотрим на ситуации с точки зрения сухой статистики. Что выгоднее – аренда или ипотека с точки зрения математики?

Средняя цена приличной однокомнатной квартиры в городе-миллионнике составляет порядка 2 млн рублей. Предположим, что у вас есть сумма, достаточная для минимального взноса в 20%, т.е. 400 тысяч рублей. Следовательно, вы оформляете ипотеку на сумму 1,6 млн рублей на 20 лет. Возьмем для простоты расчетов среднюю ставку в 10%. Выходит, что платеж в месяц составит порядка 15 440 рублей. Итоговая переплата по кредиту составит 2,1 млн рублей, т.е. заемщик заплатит банку 3,7 млн рублей.

Кажется, что цифры большие, если не вспомнить об инфляции. Официальный ее размер в России составляет порядка 5% за год. Значит, за 20 лет при сохранении прежних темпов инфляции цены вырастут минимум на 165%, учитывая сложный процент. Это же касается и стоимости квартир. Указанная квартира за 2 млн рублей через 20 лет в лучшем случае будет стоить 5,3 млн рублей. Выгода – налицо. Как инвестиция ипотека оказалось выгодной.

Если же арендовать ту же самую квартиру, то в месяц придется за нее платить порядка 10 тысяч рублей. Т.е. платеж по аренде меньше на 5,5 тысяч рублей. За год экономия составляет 66 тысяч рублей. Если одновременно арендовать и откладывать эту сумму на депозит под 6%, то за 20 лет скопится сумма в 2,4 млн рублей. В ценах нынешнего дня на 1-комнатную квартиру хватит, но с учетом инфляции – нет.

И не стоит забывать, что цена аренды повышается. Так что в реальности сумма будет еще меньше.

Для накопления 5,3 млн рублей (это цена 1-комнатной квартиры через 20 лет) понадобится либо увеличивать сумму ежемесячного взноса (в данном случае – до 12,5 тысяч рублей), либо увеличивать доходность. Если вложить эти же средства в диверсифицированный портфель облигаций и ETF, то при доходности в 15% годовых можно за 20 лет скопить 6,8 млн рублей – хватит на однушку в миллионнике за глаза.

Следовательно, с точки зрения математики необходимо рассчитывать, что окажется выгоднее именно для вас.

Чек-лист: что предпочесть именно вам?

Чтобы понять, что больше вам подойдет – ипотека или аренда, пройдитесь по чек-листу:

• вы планируете часто переезжать;
• вас пугает необходимость платить по кредиту;
• у вас отсутствует стабильная работа;
• у вас низкий кредитный рейтинг, который затрудняет оформление кредитов в банках;
• вы готовы копить деньги, вкладывая их в довольно рискованные финансовые инструменты;
• у вас не ожидается пополнения в семье;
• вы хорошо сходитесь с людьми и умеете убеждать их в своей правоте;
• у вас нет денег на первоначальный взнос по ипотеке.

Если вы на большинство вопросов ответили «да», то вам следует выбрать аренду. В случае преобладающих ответов «нет» – ипотеку.

Но для закрепления выводов не помешает совершить расчеты:

• сравните стоимость аренды и платежа по ипотеке;
• прикиньте, сколько денег вы сможете откладывать, если будете одновременно арендовать жилье и копить;
• посчитайте, сколько будет стоить квартира через 20 лет с учетом инфляции;
• сложите платежи по ипотеке и платежи за аренду (учтите, что аренда повышается примерно на 10% каждые 2 года);
• сравните цену квартиру, переплату по ипотеке, платежи за съем жилье и сумму, которую вы сможете накопить.

Думается, что при проведении итогов этих расчетов ответ на вопрос, что выгоднее – ипотека или аренда, решится сам собой.

Заключение

В определенных ситуациях ипотека может быть выгоднее, чем аренда, в других – наоборот. Вам следует самим определить, что для вас лучше – арендовать или брать ипотеку. Для этого надо учесть и психологический, и финансовый аспект. Но в любом случае математика всё расставляет по местам – достаточно подсчитать выгоду в вашем случае и действовать так, чтобы получить жилье за умеренную плату в кратчайшие сроки.