Где взять ипотеку с плохой кредитной историей

Ипотека – наиболее длительный вид кредита. Он выдается исключительно под залог жилья и при внесении крупного первоначального взноса. Банки предпочитают, чтобы плательщик обладал достаточным доходом и устойчивым финансовым положением – только тогда он сможет оплачивать ипотеку без проблем на протяжении нескольких лет. Поэтому с плохой кредитной историей, подразумевающей наличие денежных проблем, получить кредит на квартиру на порядок сложнее. Тем не менее, сделать это можно.

Подача заявок в крупные банки

Первым делом стоит попытаться подать заявки в крупные и надежные банки наподобие Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка и др. Они достаточно избирательно относятся к будущим заемщикам и тщательно их проверяют, но могут выдать ипотеку и даже не самым надежным клиентам.

Вероятность одобрения при наличии плохой кредитной истории зависит от того, насколько эта самая история в реальности плоха. Одно дело, если у вас 1-2 просрочки за полгода на сумму в 1,5 тысячи рублей по кредитной карте, и другое дело – систематически возникающие задолженности по нескольким займам в разных банках.

При наличии несущественных просрочек лучше попытаться обратиться в свой зарплатный банк – наибольшая вероятность получения займа именно там. Причина проста: кредитное учреждение может проверить ваше финансовое состояние, запросив выписку по счетам. Из нее будет видно, каков размер вашей зарплаты, как много вы тратите денег, имеете ли сбережения и т.д. Даже при наличии небольших долгов ипотеку вполне могут одобрить.

Также следует в первую очередь обращаться в те банки, где вы брали и уже благополучно выплатили заем. В таком случае у кредитного учреждения будет больше поводов вам доверять, поэтому вероятность одобрения ипотеки с плохой кредитной историей выше.

В случае с обычным займом эксперты не советуют подавать заявки на получение денег в несколько заведений, так как все обращения фиксируются в кредитной истории, и банк может отказать по причине опасений, что вы наберете займов и не сможете их обслуживать.

С ипотекой же не так. Напротив, рекомендуется подавать несколько заявок. Ипотека – дело серьезное, и банки понимают, что вы ищите наиболее приемлемый вариант. Не исключено, что увидев в КИ одобренный заем у конкурента, вам предложат ипотеку на более выгодных условиях, чтобы переманить к себе.

Обращение в небольшие банки-новички

Если крупные банки не одобрили ипотеку с плохой кредитной историей или предложили невыгодные условия (малую сумму, высокий процент, дорогую страховку и т.д.), можно попытать счастья, обратившись в небольшие банки, только начинающие свою деятельность. В первую очередь, это местные банки регионального и муниципального уровня.

Как правило, такие финансово-кредитные учреждения кровно заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому договориться с ними о предоставлении ипотеки на взаимовыгодных условиях гораздо проще.

Нередко заемщики с непростой жизненной ситуацией проводят переговоры непосредственно с директором или учредителем банка и получают необходимый денежный транш (причем речь идет не только о клиентах с плохой кредитной историей, но и о фрилансерах, которые не могут официально подтвердить свой доход, предпринимателях, семьях с большим количеством иждивенцев и т.д.).

Если большие банки производят скоринг клиентов на общих условиях и отвергают половину заявок по формальным признакам, то маленькие подходят к рассмотрению каждой заявки в индивидуальном порядке. Поэтому даже при наличии плохой кредитной истории получить ипотеку в таком банке вполне реально.

Предложение залога

Как известно, при оформлении ипотеки банк обязательно требует оформить покупаемую квартиру в залог. Это означает, что если заемщик не сможет исполнять свои обязательства, кредитор просто конфискует недвижимость и продаст ее, получив положенное. Кроме того, наложение обременения на жилье не дает плательщику права его продавать, дарить, закладывать другому кредитору и даже сдавать в аренду без специального разрешения банка.

Но залог покупаемой квартиры является таким «по умолчанию». Если у вас плохая кредитная история, реальным выходом служит предоставление дополнительного залога или на худой конец поручительства физического лица.

В качестве дополнительного залога рассматриваются:

• любые другие объекты недвижимости (квартира, земля, дом, гараж и т.д.), желательно, полностью принадлежащие будущему плательщику (доли в имущества банки принимают в качестве залога крайне неохотно);
• транспортные средства;
• ювелирные изделия и украшения;
• ценные бумаги (акции, облигации, паи, доли в уставном капитале и т.д.);
• дорогая бытовая техника;
• предметы роскоши (например, шуба, персидский ковер);
• антиквариат и предметы искусства.

Заемщику необходимо подготовить документы, подтверждающие право на владение имуществом, а также оценку независимого эксперта. Как правило, банки готовы ссудить до 60-70% от стоимости залогового имущества.

Так что, даже если у вас есть плохая кредитная история, дополнительный залог сделает банки более сговорчивыми, так как они будут уверены, что в случае финансовых затруднений всегда смогут конфисковать у должника ликвидное имущество.

Привлечение поручителей и созаемщиков

Второй способ привлечь внимание банков к своей персоне при наличии отрицательной кредитной истории – найти хороших поручителей и созаемщиков. Различие между этими двумя категориями не номинальное:

• созаемщик полностью делит всю ответственность за неуплату кредита с собственником жилья, по умолчанию созаемщиков всегда является супруг или супруга плательщика;
• поручитель просто гарантирует, что поможет плательщику рассчитываться с банком, и если дело дойдет до невыплат, то банкирам придется обращаться в суд и возлагать обязанность по уплате ипотеки на поручителя посредством Фемиды.

Поэтому банки охотнее выдают ипотеку, если основном плательщику удастся привлечь несколько созаемщиков. При появлении просрочек кредиторы смогут направить взыскание на их счета, минуя суд. Другое дело, что найти таких добровольцев на порядок сложнее.

Созаемщик должен характеризоваться следующим образом:

• иметь хорошую кредитную историю;
• работать на высокооплачиваемой и престижной должности, получать зарплату равной или выше средней;
• у него не должно быть других кредитов, а также обязательств по уплате долгов: алиментов, штрафов и т.д.;
• не допускается наличие судимости (даже погашенной – банкам это не нравится);
• идеально – отсутствие иждивенцев (детей и престарелых родителей).

Родственные связи между заемщиком и поручителем значения не имеют. По статистике, 80% поручителей и созаемщиков – близкие родственники плательщика.

Если вам удалось найти среди своей родни хорошего поручителя, подумайте, может быть, имеет смысл оформить ипотеку на него? Идеальный вариант – родители еще не пенсионного возраста и со стабильным доходом (45-50 лет) приобретают квартиру для детей под залог собственного жилья или автомобиля.

Предложение повышенного первоначального взноса

Еще один способ добиться оформления ипотеки при наличии неблагоприятной кредитной истории – предложить банку высокий первоначальный взнос. Например, если вы продаете имеющуюся квартиру и покупаете новую, побольше. В этом случае, особенно, если размер ипотеки относительно невелик (в пределах 500 тыс. рублей), банк не будет особенно внимательно присматриваться к вашей кредитной истории, ему больше будет интересно нынешнее финансовое положение клиента.

Как правило, ипотечные программы предусматривают минимальный взнос в размере 20% от стоимости квартир. При оплате более 50% «включаются» другие, пониженные, процентные ставки, а при предоплате 80% банк готов предложить индивидуальные условия кредитования.

Поэтому, если у вас плохая кредитная история, а получить ипотеку необходимо, постарайтесь собрать как можно больше средств на первоначальный взнос.

При этом в дополнении к деньгам можно использовать:

• материнский (семейный) капитал;
• накопленные взносы по военной ипотеке;
• жилищный сертификат;
• любую иную субсидию, например, региональный материнский капитал.

Обязательно укажите в заявке наличие этой возможности – даже при плохой кредитной истории это послужит плюсиком и увеличит шансы на одобрение ипотеки.

Участие в специальных программах

Многие банки предлагают специальные программы для отдельных категорий клиентов или при покупке жилья в определенных населенных пунктах (городских микрорайонов). Как правило, такие программы реализуются при участии государства или застройщиков.

Наиболее распространенные типы:

1. Военная ипотека. Предоставляется отдельным категориям военнослужащих. Так как по факту оплату всех взносов исполняет Министерство обороны, кредитная история клиента вообще не имеет никакого значения.
2. Ипотека с господдержкой. Это льготная ипотека на новое жилье от застройщика. Клиенту предлагаются сниженные ставки, так как часть взносов оплачивает государство. Но не все банки согласятся работать с должниками – лучше обращаться в небольшие. Еще один момент – льготная ставка начинает действовать только после сдачи объекта в эксплуатацию.
3. Квартиры молодой семье. По ней также предусмотрены сниженные ставки. Молодой считается та семья, где один из супругов не достиг 35 лет.
4. Жилье сельским специалистам. Главным образом, поддерживаются сельские враги, учителя, агрономы и т.д. Так как часть взносов субсидирует государство, то к клиентам предъявляются не такие жесткие условия.

Кроме того, можно поучаствовать в специальных программах от банка, предлагающих ипотеку в программах покупки жилья в специальных районах, которые банки реализуют совместно с застройщиками и муниципалитетами. Как правило, это районы города с уже готовой инфраструктурой или даже отдельные населенные пункты.

По сути этот вид ипотеки является инвестирование, поскольку программу нередко запускают за 5-10 до момента окончания строительства, иногда даже до начала возведения зданий. Ставки по таким программам ничтожно малы – вплоть до 5-6% в год.

Поэтому на получение такой ипотеки могут претендовать и люди с небольшим доходом, и со слегка «подмоченной» кредитной историей. Однако следует учесть такие существенные недостатки программы, как длительное ожидание окончания строительства, на протяжении которых нужно где-то жить, возможное неудобное месторасположение района, отличие фактически построенного жилья от плана и т.д.

Получение рассрочки или ипотеки от застройщика

Если у вас плохая кредитная история и не получается взять заем в банке, возможно, стоит обратиться напрямую к застройщику. Если вам удастся убедить его в своей кредитоспособности, возможны следующие варианты:

• используя первоначальный взнос, вы выкупаете часть паев у застройщика и впоследствии выплачиваете в рассрочку остаток средств;
• вы оформляете кредит у застройщика и постепенно выплачиваете его, пока идет строительство, при этом застройщик выделяет ссуду за счет собственных средств;
• вы оформляете кредит у застройщика, но средства он берет у банка, поэтому вам придется выплачивать в 2-3 раза больше, чем при обычной ипотеке;
• вы объединяетесь с еще несколькими инвесторами и направляете коллективную заявку на получение средств в банке как товарищество жильцов.

На самом деле все эти варианты реализуются крайне редко, так как у застройщика редко оказываются свободные средства для выделения ссуд, да и связываться с неблагонадежными заемщиками он не захочет, когда у него есть беспроблемные клиенты с собственными средствами.

Единственный реальный шанс получить рассрочку от застройщика – если вы является сотрудником компании или его партнером по бизнесу. В таком случае может быть продуман индивидуальный план погашения задолженности.

Использование услуг ипотечных брокеров

Если же вы с самого начала получили несколько отказов в банках за счет плохой кредитной истории, а получить ипотеку необходимо, то имеет смысл обратиться к ипотечному брокеру. Это финансовый консультант, которые сможет выполнить сразу несколько важных действий:

• определит ваш кредитный рейтинг по скоринговой системе, которую используют в большинстве банков;
• поможет со сбором справок, подтверждающих вашу платежеспособность;
• подберет максимально выгодную программу с учетом вашего дохода;
• грамотно оформит необходимую документацию;
• разошлет заявки по банкам, максимально лояльно относящимся к клиентам с плохой КИ.

Следует учесть, что услуги ипотечных брокеров обходятся недешево, особенно, если у вас очень проблемная кредитная история. С другой стороны, иного варианта может не оставаться, и именно посредники закрывают большинство сложных сделок по взятию ипотеки.

Причина проста – большинство ипотечных брокеров работает с определенной группой банков (за вознаграждение, конечно), приводя им необходимых клиентов. И если брокер взаимодействует с небольшой кредитной организацией, он может «выбить» хорошие условия даже неблагонадежному заемщику.

Исправление кредитной истории

Когда все попытки получить ипотеку с плохой историей исчерпаны, остается только одно: исправление своего кредитного рейтинга. Что под этим подразумевается?

Для начала необходимо запросить свою кредитную историю и посмотреть, что именно с ней не так. Сделать это можно в любом бюро кредитной истории, банке или у ипотечного брокера. Если вы знаете код субъекта своей кредитной истории, ее можно запросить на сайте Центробанка совершенно бесплатно.

Не исключено, что в кредитную историю могут вкрасться ошибки – например, вам припишут долги вашего однофамильца. Иногда банки не успевают обработать платежи – и в КИ попадают неверные сведения. Если такое выяснилось, необходимо написать заявление в бюро или банк, подавший ошибочную информацию, с приложением документов, подтверждающих вашу правоту – например, квитанцию об оплате или справку об отсутствии задолженности.

Если же у вас действительно проблемы с невыплатой в прошлом, можно предпринять такие шаги для исправления своей кредитной истории:

• оформить небольшую кредитную карту (лучше всего в своей зарплатном банке), купить что-либо и вовремя закрыть долг;
• взять небольшой потребительский кредит и быстро погасить его, возможно, досрочно;
• взять в кредит какую-либо технику или мебель (т.е. оформить товарный кредит);
• оформить специальный кредит для «улучшения кредитной истории» (предлагают некоторые региональные банки).

Следует помнить, что «исправляется» кредитная история только одним способом: закрытием действующих долгов и исполнением последующих обязательств без просрочек. Дело в том, что на главной странице этого документа будет содержаться информация о последнем закрытом займе и о количестве долгов. Соответственно, задержки платежей по последнему кредиту и действующие обязательства не допускаются.

Не стоит верить различным юристам или кредитным брокерам, которые предлагают за некоторую сумму внести исправления в КИ и избавить вас от долгов, например, указывая на знакомых в банке или особый «код доступа» к бюро кредитных историй. На самом деле они только возьмут деньги и будут кормить обещаниями. Легальных способов улучшить ваш кредитный рейтинг, кроме описанных выше, не существует в природе.